Etudes d’implantation / Faisabilité

Ilot urbain de 11 logements à Nantes

Ilot urbain de 11 logements à Nantes

Le parti architectural et urbain consiste à créer un petit îlot urbain qui génère en son sein « un îlot de vie de quartier ». On a donc choisi d’implanter les 11 logements en limite de terrain sur l’emprise des garages actuels et en sur élévation. Les jardins privatifs et le cheminement piéton sont ainsi contenus au coeur de la propriété, ce qui garantit au mieux les échanges et la convivialité.

Maisons individuelles en bande

Les 11 logements développent 630 m2 de surface de plancher. Ils sont créés sur l’emprise des garages actuels, soit en réhabilitation soit en surélévation, en limite de propriété d’emprise publique ou voisine. Ils ont une hauteur maximale de 7 m à la sablière.

L’emprise au sol de l’opération (488 m2 pour les logements et 27 m2 pour les locaux vélos et local OM) représente 40 % de la surface totale du terrain. Elle est bien inférieure à l’emprise au sol existante.

Les surfaces des voies d’accès et des aires de retournement (315 m2) sont réduites quasiment de moitié par rapport à l’existant. Les surfaces ainsi gagnées sont allouées aux jardins et aux surfaces en pleine terre (503 m2) qui représentent 40 % de la surface totale. Pour donner plus de convivialité à l’ensemble, un cheminement piéton (d’une largeur de 1,50 m) en pleine terre, transversal à l’opération, est rendu possible.

Au centre de l’opération, une placette plantée (46 m2) et, au Nord Est de l’opération, un jardin de convivialité (93 m2) réservée pour une aire de jeux d’enfants, offrent des espaces en pleine terre communs, partagés par tous les usagers de l’opération.

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Eco-hameau de Maumuisson

Eco-hameau de Maumuisson

Intégration dans une zone pavillonnaire et aménagements paysagers avec jardins indépendants.

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Etude de faisabilite à Gex

Etude de faisabilite à Gex

PRESENTATION GENERALE DE LʼOPERATION

Le projet consiste à réaliser 3 967 m2 de SHON en logements sociaux et 8 145 m2 de SHON en
accession libre. La surface totale de SHON ainsi construite sʼélève à 12 112 m2 de SHON environ
sur un terrain de 30 287 m2 (COS = 0,40 sur lʼensemble du terrain dʼassiette de lʼopération, mais qui se rapproche plus dʼun COS de 0,50 compte tenu de la grande superficie des espaces boisés et
des terrains à forte pente).
Lʼensemble est contenu dans 3 îlots de taille sensiblement identique. Chaque îlot contient 4
constructions de 1000 m2 de SHON chacune.
Lʼîlot n°1 regroupe lʼensemble des logements sociaux, les îlots 2 et 3 regroupent les logements en
accession libre. Il nʼy a pas de différence de prestations entre les logements sociaux et les logements en accession libre.
Le programme : 168 logements qui se répartissent de la façon suivante :
LOT 1 : 3967 m2, 55 logements
LOT 2 : 3967 m2, 55 logements LOT 3 : 4178 m2, 58 logements
336 places de stationnement sont réalisées sur lʼensemble de lʼopération :
- 168 places de stationnement en sous-sol – 168 places de stationnement en surface
(planche 1 plan masse de composition)

 

PRESENTATION DE LʼETAT INITIAL DU TERRAIN ET DE SES ABORDS

Ce qui rend le terrain émouvant.
Le terrain se situe à GEX, dans la périphérie. Le terrain a une pente moyenne de 6%, (pente
maximale 8%). Il surplombe la Vallée et le Lac Léman situé au Sud et bénéficie dʼune large vue sur les montagnes.
A lʼEst, une forte pente très boisée, constitue une protection sonore, visuelle, végétale et naturelle vis-à-vis de la route en contrebas. Le terrain se présente comme « une prairie dans un écrin de verdure ».
La propriété est une ancienne colonie de vacances. La piscine et les quatre constructions existantes
ne présentent aucun intérêt architectural et peuvent être démolies.
Le tiers de la surface du terrain est en espace boisé classé inconstructible ou en forte pente.
Le terrain a fait lʼobjet dʼune orientation dʼaménagement complétée par une analyse forestière et un relevé des arbres remarquables à conserver.
Une simple visite du site permet de constater de forts enjeux environnementaux, notamment en termes de déplacement, de gestion des eaux pluviales et dʼaménagements paysagers.
Avec ses arbres remarquables, son espace central dégagé et sa périphérie boisée, le terrain a toutes les qualités dʼun « Parc » et cʼest en cela quʼil nous touche.

 

PRESENTATION GENERALE DU PROJET ET DU CONCEPT DʼAMENAGEMENT

Le parti dʼaménagement retenu consiste à créer dans « un écrin boisé » 3 grand îlots de 4
constructions chacun, desservis par une rue centrale, axe central de desserte orienté Nord/ Sud (pente moyenne 4 %).
(planches 2 et 3 : perspective dʼinsertion et dʼambiance paysagère)
Chaque îlot est composé de 4 constructions de 1000 m2 environ de SHON chacune et dʼune hauteur R+2+C soit 12 m au faîtage. Les constructions sont de taille et de volumétrie moyenne pour susciter intimité et convivialité.
Chaque îlot sʼorganise autour dʼune placette et dʼune cour urbaine traversante qui donne accès aux logements et aux abris couverts.
Lʼaccès au parking en sous-sol sʼeffectue latéralement par la voie centrale. (cf planche 4 : plan schématique dʼorganisation de lʼîlot)
Les grands îlots ainsi créés, sont isolés les uns des autres par des espaces libres et des écrans végétaux. Tous les arbres remarquables sont préservés.

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Etude d’implantation Ecolodges Bromines

Etude d’implantation Ecolodges Bromines

 

LES « ECOLODGES » DE BROMINES A SILLINGY.

Le projet développe 3600 m2 de SHON qui se répartissent en :

  • 12 duplex regroupés deux à deux pour former une maison jumelée d’un seul volume de taille moyenne
  • 30 logements de tailles différentes regroupés en 3 résidences de 10 logements chacune : «  les ECOLODGES ».  Les logements sont strictement superposés deux à deux et présentent un volume R+1+C  bien identifiable et indépendant.

Les constructions s’organisent autour de deux voies longitudinales quasiment plates (pente moyenne d’environ 2%) et une coulée verte boisée centrale (pente 18 %). Celle-ci est paysagée perpendiculairement aux voies, dans le sens de la pente, pour relier le projet à la forêt voisine et  créer un effet de rupture visuelle intéressant.

Les maisons duplex, de faible volumétrie, se situent en aval du terrain, à proximité des résidences pavillonnaires déjà réalisées.
Les ECOLODGES, de même hauteur que les maisons duplex mais plus denses, sont implantés et isolés par la coulée verte en amont.

Les maisons/duplex  bénéficient chacune d’une place couverte, d’une place en surface et d’une demi-place visiteur.
Pour les «  ECOLODGES »,  les voitures sont «  sorties «  du logement. Le garage, le stationnement en surface et le stationnement visiteurs sont réalisés en bordure de la voie interne de circulation.

Chaque voie de circulation fait 5 m de large. Elle est bordée d’une noue unique, en aval, pour recevoir les eaux pluviales.
Une placette est aménagée à mi-chemin de la voie  et une aire de jeux d’enfants est réalisée, sous la forme d’une clairière, en bout de voie, à la limite de la forêt.
Lorsque la voie n’est pas bordée de garages ou de places de stationnement, elle est agrémentée d’une haie bocagère.
Une aire de collecte des ordures ménagères et de tri est aménagée, à la jonction entre les deux voies,  en entrée/sortie de la propriété.

La composition spécifique des logements

Tous les logements, logements/duplex ou ECOLODGES  sont conçus suivant le même concept : un plateau libre de 5,40 m de large (de longueur et donc de superficie variable) prolongé par une terrasse ou un balcon au Sud de 3,50 m de profondeur.
Ces pièces sont conçues comme des extensions possibles du logement et peuvent être fermées (si le COS le permet).
La distribution des pièces à vivre n’est pas figée. Seules les pièces humides sont cloisonnées. Le plateau libre laisse une flexibilité et une souplesse d’appropriation à chaque famille.
L’accès est indépendant pour chaque logement. Il se fait toujours latéralement, au centre du logement soit par un cheminement piéton, soit par des coursives suspendues. Les pièces à vivre (salon, cuisine, toilettes et salle d’eau) toutes accessibles aux personnes à mobilité réduite, se trouvent au Sud, les chambres se situent au Nord ou au niveau inférieur.
Un ascenseur, desservant 10 logements, est prévu pour les ECOLODGES.

Chaque logement dispose d’un jardin privatif. Il est situé :

  • pour les logements en maison/duplex : en aval, au niveau inférieur (niveau des chambres)
  • pour les ECOLODGES : en amont, au niveau supérieur

Prise en compte de l’architecture et de l’urbanisme durable
Le projet est conçu avec les règles applicables et le savoir-faire de l’architecture et de l’urbanisme durable.

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Eco-quartier I-Lodge Cognin

Eco-quartier I-Lodge Cognin

 

LES I-LODGES DE MAUPAS

Ce projet s’inscrit dans le cadre de la réflexion actuelle sur le logement, sur la volonté d’habiter « autrement », réflexion souvent concrétisée sous forme de « l’habitat intermédiaire ». Il répond évidemment aux exigences de développement durable et au concept d’habitat fonctionnel, confortable et économique :

  • Qui préserve un maximum de surfaces en espaces naturels,
  • Qui optimise les orientations réglementaires
  • Qui présente le maximum de confort
  • Qui offre les avantages de la maison individuelle (on sait que cette forme d’habitat demeure le rêve de beaucoup de Français) tout en réduisant ses inconvénients (gros budget, cherté du foncier, éloignement, entretien excessif, isolement…).

Une double orientation : mise en valeur des annexes au logement et des aménagements extérieurs

Travailler sur les annexes au logement constitue aujourd’hui  la seule marge de manœuvre et de créativité crédible qui nous reste pour améliorer le bien-habiter, pour pallier la démarche normative, la production répétitive des volumes et des surfaces et l’exiguïté réglementaire des espaces. En bref, ce travail sur les annexes permet de réaliser pour tous le « rêve » de la maison individuelle.
Les annexes sont les caves, les greniers, les celliers/salles de bains PMR/buanderies, les verrières, pergolas et vérandas, les ateliers, les abris, les box ou les garages, les porches, les préaux, les locaux communs à partager.
Travailler sur les extérieurs
Les espaces extérieurs sont les jardins, les placettes, les cheminements, les aires de jeux, etc .. autant d’espaces à s’approprier qui font partie du vocabulaire commun de la maison individuelle mais pas toujours de celui du logement ou de l’habitat collectif.
Ces lieux « non dits » trop souvent délaissés, évacués des programmes et perçus comme des extensions « inutiles et non rentables »,  difficiles à évaluer (commercialement parlant) sont totalement exclus de la problématique du logement collectif alors que paradoxalement ils s’avèrent « essentiels et caractéristiques » du confort dans la problématique de la maison individuelle.
Le traitement de ces annexes au logement et le traitement des espaces extérieurs sont incontestablement un axe majeur de la problématique de l’habitat intermédiaire.

Capacité du projet

Le projet couvre 3000 m2 de SHON pour une surface de terrain de 7510 m2.
(équivalent COS = 0,40).
Il comprend 40 logements avec jardin et terrasse–jardin  qui se répartissent en quatre îlots de 10 logements et 10 stationnements en sous-sol chacun : les I-LODGES.
Chaque I-Lodge présente deux façades au Sud  de manière à optimiser l’orientation et l’ensoleillement favorables à la certification BBC.
Le recul des constructions, les unes par rapport aux autres est assez important pour éviter l’effet de masque et profiter au mieux de la vue et de l’ensoleillement.
Les I-LODGES sont tous positionnés sur un niveau socle/sous-sol plus ou moins enterré qui contient les garages fermés et les caves.

L’aménagement extérieur

La circulation voiture et piétonne
Les quatre I-LODGES sont judicieusement disposés pour dessiner des espaces de convivialité : une place publique centrale agrémentée d’un kiosque, de bancs publics, d’un panneau d’affichage et de quelques arbres d’agrément. Une bande de terrain est réservée en limite de terrain pour réaliser un jardin partagé.
La plus grande partie de la circulation voiture est rejetée à l’extérieur de l’îlot, en périphérie de l’opération.
Tous les rez-de-jardin ou rez-de-chaussée sont accessibles aux personnes à mobilité réduite
Autour de chaque I-LODGE, les espaces verts et les jardins sont aménagés massivement de manière à compenser le milieu naturel et à retrouver la biodiversité.
Les pieds d’immeuble sont constitués de jardins privatifs sur une profondeur de 5 m. Ceux-ci sont délimités par une clôture en treillis métallique doublée d’une végétation grimpante persistante. Le reste du terrain accueille en partie amont un jardin partagé (la surface est à définir en fonction des besoins, mais la surface totale serait de 500 m2 ) et aux angles des constructions, un grand nombre d’espaces plantés en bosquets d’arbres de haute et moyenne futaie.
La biodiversité du milieu d’origine est parfaitement préservée.

Composition d’un I-LODGE

L’I-Lodge  s’inscrit dans la problématique économique de l’habitat intermédiaire accessible et économique. Pour cela, il est reproductif et évolutif et s’oriente vers la standardisation.

Chaque I-LODGE contient 2 T2, 6 T3 et 2 T4.
Chaque logement est en duplex.
Ces 10 logements sont disposés autour d’un patio central à air libre, carré et ouvert.
Six appartements sont disposés au rez-de-chaussée et quatre appartements sont disposés à l’étage. Les logements de l’étage  sont desservis par un escalier central métallique largement végétalisé.
Toutes les entrées des logements sont tournées vers le cœur d’îlot, les pièces à vivre avec leurs baies vitrées sont tournées vers l’extérieur.  Elles sont ouvertes majoritairement Sud, Sud Est ou Sud Ouest pour bénéficier au mieux de l’ensoleillement d’hiver.
Les 6 logements du rez-de-chaussée se répartissent en deux ailes parallèles et identiques. Ces ailes contiennent trois logements chacune. Distantes de 8 mètres l’une de l’autre, elles  libèrent ainsi, non seulement un espace à air libre planté pour le patio, mais aussi deux espaces libres et multifonctionnels, protégés et couverts par les logements de l’étage.
Ces espaces sont des espaces privatifs réservés à l’îlot.

Le patio est donc un « espace de respiration » offert à la vie et à la sociabilité des habitants de l’îlot. Il est destiné à des usages collectifs et partagés (entrée/porche commun, garage à vélo, séchoir et buanderie, chaufferie, abri à outils de jardin , atelier de bricolage et préau de jeux). Il vivra selon la volonté et au rythme de ses habitants.

La composition schématique du logement. Tous les logements sont des duplex, traversants, souples et évolutifs.

Sans mur de refends intérieur, chaque logement est un plateau libre qui peut évoluer au fil du temps et des usages de la famille. Enfin, la cuisine est ouverte directement sur le séjour /pièce de vie PMR pour créer un espace unitaire à composer. L’ensemble est complété d’un cellier/buanderie qui peut se transformer en salle de bains PMR.
Un escalier décoratif ou  de rangement permet l’accès aux chambres.
Tous les logements bénéficient d’un jardin ou d’une terrasse jardin dans le prolongement du séjour ou de la pièce à vivre et l’ajout d’une véranda (au rez-de-jardin ou en terrasse) est toujours possible.
À l’aplomb exact de l’emprise des logements, le sous-sol de 420 m2 contient 10 box à voitures, 10 caves (un box et une cave en fond de box pour chaque logement) et les locaux techniques.
L’accès piéton aux garages en sous-sol s’effectue par le patio central.
Rappel : la deuxième voiture et les voitures visiteurs sont parquées en surface à l’extérieur.

L’image architecturale

L’image architecturale est une image « territoriale ».
C’est-à-dire que l’image de la construction est suffisamment forte et identifiable pour qu’elle mette en valeur d’une part « le concept » du logement et de l’habitat intermédiaire, notamment les qualités évolutives et appropriatives, et d’autre part les qualités du territoire, et de l’environnement d’implantation.
Pour cela le bâtiment s’identifie en tant que tel et ne cherche pas à se confondre dans le paysage. Il se différencie des autres constructions. La différenciation externe lui confère une identité propre.

Choix des revêtements et des teintes de façades

Le volume général se décompose en quatre volumes (2 ailes et deux attiques) de teintes et de natures de revêtement différentes.
Les quatre teintes ont été choisies pour créer une homogénéité dans la diversité.  Elles évitent « l’ effet arlequin » et «  l’effet mode « et ont la capacité  à supporter l’appropriation et l’accumulation d’objets ultérieurs (stores, pergolas, clôtures végétales, abri divers, etc.)
Elles évoquent  des concepts d’habitat intermédiaire, d’éco-quartier et de développement durable tout en faisant référence à l’environnement (historique, physique, psychologique, etc)

L’ensemble, relié par des espaces paysagers riches et variés, constitue une unité cohérente parfaitement lisible et intégrée à l’environnement naturel et bâti.

Le suivi des exigences environnementales

L’objectif est de réaliser des bâtiments de performance énergétique type BBC (définie par le label Effinergie)

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